大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！
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1、提问：京爷好！本人在国贸光华路CBD上班，光华路红庙附近的老破小值得买么？我看总价500万左右有不少房源，部分还属于呼家楼中心小学的学区。刚需上车，考虑上班+未来孩子上学，红庙和呼家楼区域的500万老破小是否可以考虑呢？谢谢！
回答：你好，地段是很好，但房子老，而且老房子还一大片，升值性因此并不突出。不过整体来看，还是能满足工作、居住、上学的基本需求，虽然升值性不算很好，但保值性还可以，也有一定的流动性，也是可以先上车的。也可以往外看看晨光、兴隆家园之类的是否有合适的房子。相关房源可以直接在咱们的小程序中查找
2、提问：京爷，在学院路上班，600万预算，二套，换刚需两居，希望能跟上大盘。（1）是考虑安慧里，还是西二旗西三旗呢？从通勤角度讲跟倾向于安慧里这一片区。（2）另外望京新城要不要考虑呢？（3）这几个区域房子年代底线是多少呢？比如说不早于90年或者不早于80年。
回答：你好，① 从房子价值和升值性角度来看，安慧里还是不如西二旗西三旗的，毕竟西二旗西三旗板块购买力强劲。② 望京新城可以考虑，毕竟交通和板块都很好，流动性强，升值性也还可以。没有学区的话，那就尽量2000年左右以后。可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》
3、提问：京爷，第一次提问，首房首贷，工作地点在中关村，刚需自住，兼顾保值，7，8年后还是想置换到城里。手里子弹只能勉强凑到100w，希望尽可能的低首付高房贷。是建议咬咬牙买两居，还是先一居？一居流动性怎么样好卖吗？是选择二手房还是新房呢？区域目前想的是昌平或者丰台，这两个哪个更好些？从保值升值的角度上看，值不值得去更远的通州？
回答：你好，100万首付，能买到的房子要么是市区的一居，要么就往外走走，买个两居。市里的一居或者好地段的一居流动性还是非常好的，升值性比郊区还是强一些。昌平这边总体比丰台强点儿，可以考虑回龙观、天通苑、立水桥等板块，回龙观为佳。丰台，考虑丽泽外溢吧，只能说有一定的潜力。通州，完全可以选择，不过得做好七八年涨幅超不过城里的心理准备。详见星球内部资料《京爷北京买房十大顶级思维》
4、提问：京爷好，孩子在西城志成小学上一年级，手里有1000万，不准备贷款，方圆5公里内有什么楼盘推荐 ，最好是三居 楼龄新点，小区环境好点，要求坐地铁和出行方便，早上别太堵（好像金典花园、金辉花园那边的文慧园西路早上特别堵），谢谢
回答：你好，想了半天，感觉小西天最适合你，今典花园和文慧园这样的，居住和升值性都完全没问题，或者再看看西晴公寓。如果往外走就远了，最多看看西边建设部大院，那也得倒一下地铁。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》
5、提问：京爷你好，请帮忙分析一下
1.东城永外百荣嘉园怎样，看了周边界面感觉不怎样，附近也没产业，好处仅仅就是能有个东城学籍，请问是否能跟上大盘？43平全南向上车盘是否值得入手？
2.海淀清河清上园小区怎样，商品房小区，看了环境也还不错，距离清河高铁站和即将开通的小营西站特别近，附近也有产业，请问是否能跟上大盘？52平纯北向底层是否值得入手？
3.海淀西直门五月华庭怎么样，是否能跟上大盘？34平北向开间，总价较低，是否值得入手？
4.以上三个对比，五月华庭买了之后还贷压力较小，百荣嘉园和清上园压力较大（但勉强在承受范围之内）请问应该选择哪个？
回答：1、东城永外百荣嘉园，虽然周围界面一般，但也有一定的价值，主要是因为小户型低总价东城上车，这个片区教育也有改善的趋势。
2、清上园倒还ok， 不过底层北向，还是有些尴尬。不是太建议。
3、海淀西直门五月华庭，有自己的稀缺性，毕竟是海淀五环内的上车盘，所以涨得也还可以，当然学区一般。
我认为五月华庭和百荣嘉园都是可以买的，比较安全。当然，我更倾向于买个荣丰2008，爆发性强点儿.可以查询咱的小程序进行比价，小区和大盘比价，小区与小区比价
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