商住公寓(商办公寓能不能买)

今天这篇文章,普及一下“商住公寓”,也称之为“商住房”。 有两个事,促使我写这篇稿子。

其一是前段时间薇娅直播带货卖杭州的复地壹中心,当时直播间卖了几百张优惠券,据说7天后一半多已退单。

其二是深圳的豪宅型商住公寓,太子湾湾玺,连续三次开盘,均在当日售罄。

前者是总价100万起的普通商住公寓,后者是2000万-5000万的豪宅型商住公寓,为什么门槛更高的却更好卖?门槛低的却无人问津。

因为这两者的面向的人群完全不一样,产品定位完全不一样。湾玺这个项目,面积最低的都是250平米起的海景大平层,就在下面这个位置。

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这个商住房抢手的原因,一是海景大平层,未来规划一流,周边没有同类竞品,但其实从涨幅空间来看,也不看好,但由于属于富人的专属型产品,稀奇。即便如此,从投资增值的角度来说,我也不看好,未来卖也很难卖的,光交税估计就能吞噬你的一大部分收益。

今天文章的重点,是告诉大家,为什么普通的商住公寓(主要是指那种loft公寓,一层楼几十户,面积五六十平米)是个大坑。

一、什么是商住公寓?

所谓“商住公寓”,是开发商培养出来的概念,在严格意义上根本就没有这个名词,你的不动产证书上也是写明商业40年,用地性质跟写字楼,商铺没有任何区别。

市面上的确有一种“公寓住宅”产品,它的用地性质也是70年的,至于冠上“公寓”俩字,是因为这种产品的采光达不到住宅标准,但它仍然属于住宅,如果你真的买不起纯住宅,这种也是可以考虑的,它可以落户可以学区,民水民电,燃气接入等等配套跟住宅一回事,只不过未来增值方面比纯住宅要逊色一点,但也比开发商所谓的“商住公寓”要好得多。

二、开发商为什么要盖商住公寓?

那么开发商为什么要造“商住公寓”这个名词,又或者为什么要开发这种坑人的产品呢?

原因无他,他拿的就是这种地块,以R2类用地居多,这种地块以住宅为主,但混合了商业,但开发商清楚得很,盖成写字楼根本不好卖,所以就装修成能住人的“商住公寓”,并包装不限购等各种优势。

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三、刚需为什么不能选择商住公寓过渡?

买这类普通的商住公寓的人,大多数是手头比较紧的年轻人,过渡一下是他们主要的诉求,不限购,不限贷,总价低,精装修交付,看上去都很美好。

但实际上这些都不能弥补你的损失。

其一,这种房子本身只能贷款10年,5成首付,贷款利率比住宅的要高不少。

其二,这种房子出售极难,很多都是亏损出售的。

其三、这种房子居住也是不方便的,二层是卧室,但也非常局促,还不如去地段差的地方买个住宅,或者买个老破小,也比商住公寓强得多。

其三,作为刚需,你把大笔的资金投入到这种房子,你觉得当你回过头来去重新攒钱买纯住宅,你又需要花多少时间来攒钱?你能跟得上吗?很多人因此都买不起住宅了。

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四、商住公寓进入二手房市场极不受待见

商住公寓一旦进入二手房市场,其价值就大大缩水,主要表现在以下几个方面

其一、银行不喜欢这种产品。

你去银行申请房抵贷,你就会惊人地发现,住宅无论多老?的房子,他们都会要,但是一到商住公寓,他们就是各种面显难色,各种拒绝。这当然是由这两者的性质决定的,住宅是硬通货,安全,保值增值,但商住公寓就是次级资产。

即便银行受理了,你的评估价也会大大缩水,可能离你的心理价位一半都不到,评估值缩水不说,贷款还要继续打折。

其二、完全跑输住宅。

对开发商来说,同一块地,住宅部分的利润就已经非常丰厚了,就算这部分商住公寓变成现房,他们也不着急,对代理商来说,也是如此。

就说薇娅带货的那个商住公寓吧,位于杭州拱墅区,房价26000,现房也无人问津,你看他们着急吗?慢慢卖就是了。

但是商住公寓一到你的手里,就不一样了。杭州复地壹中心这个商住公寓,周边住宅都40000+了,而且还只是3.9米的层高,比一般的4.4米的商住公寓都还差,也难怪大家要退购房券了。

大家应该看到了近日北京有关商住房成了负资产的新闻了。就是因为这种房子价格基本不涨,即便涨,涨幅也远低于周边住宅,一半都不到,然后转让还要面临高额的税费。

综合交税、涨幅,租金等因素,普通的商住公寓完全不能碰,买了亏本仍然是大概率事件。

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